Em outro artigo se referiu que a ação renovatória é requisito para o empreendedor ser reparado ou indenizado pelo fundo de comércio. Não é razoável que o empreendedor-locatário alugue um imóvel, construa uma clientela, crie seu ponto empresarial, traga sobrevalor ao imóvel pelo seu trabalho e ao final do período de locação, tenha que desocupar o imóvel sem nada receber por isso.
Para isso existe a ação renovatória (ação que pretende renovar o contrato de locação). É para evitar situações como a acima narrada que Lei 8.245/91 protegeu o ponto empresarial, que é um elemento incorpóreo do estabelecimento empresarial, indispensável e útil ao desenvolvimento da atividade da empresa. O ponto, por ser o local em que o empresário se estabelece, é um dos fatores decisivos para o sucesso do empreendimento. A mudança do estabelecimento costuma trazer grandes transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo e principalmente prejuízos ou redução de faturamento em função de uma eventual nova localização. Referida proteção jurídica visa também à preservação do investimento realizado na organização da empresa, como por exemplo, investimentos em propaganda, qualidade dos artigos oferecidos, esforço na conquista da clientela, dentre outros.
A finalidade da ação renovatória é a de renovar a locação em termos adequados, impedir que o locador faça exigências absurdas para que o locatário siga usufruindo do fundo de comércio por ele construído e para que assim possa continuar exercendo sua exploração comercial do local sem prejuízos. Obtendo o direito de seguir alugando o imóvel buscado na ação renovatória, o empresário já estará sendo de alguma forma reparado pelo fundo de comércio que construiu.
Todavia, em contraposição a esse direito do locatário está o direito do locador de dispor de um bem que é seu. Por isso, a legislação estabeleceu vários requisitos para se ter direito a renovar o contrato nas situações aqui referidas. São eles (os principais):
1 – que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e que tenha prazo determinado (ou seja, não pode se tratar de contrato verbal e o contrato tem que ter um prazo definido);
2 – que o prazo mínimo a renovar ou a soma dos prazos seja de cinco anos (enfim, ou se tem um contrato de no mínimo cinco anos ou contratos ininterruptos que, somados, resultem em cinco ou mais anos);
3 – que o empresário esteja no mesmo ramo, explorando comércio, no prazo mínimo e ininterrupto de três anos (o que se compreende, pois há a necessidade de formação de fundo de comércio).
4 – que o contrato de locação esteja sendo respeitado pelo locatário;
5 – que tenham sido pagos os impostos e taxas que eram de incumbência do locatário;
6 – que haja uma indicação clara das condições da renovação e que tais condições sejam adequadas ao mercado.
O locador poderá se opor à renovação da locação mesmo que preenchidos os requisitos acima. Para tal poderá invocar, principalmente (vide artigos 52 e 72 da lei 8245/91), que utilizará o bem para si próprio ou para terceiro, que o valor proposto não está adequado (nessa hipótese terá que apresentar o valor adequado, que poderá ser aceito pelo locatário) ou que tem uma proposta melhor de um terceiro (nessa hipótese o locatário poderá ficar no imóvel pela mesmas condições oferecidas pelo terceiro).
Note-se que é árdua a tarefa do locatário, pois além de demonstrar que preencheu vários requisitos, terá que apresentar uma proposta de renovação com condições iguais ou melhores que as do mercado e assim mesmo poderá não conseguir a renovação por questões que estão fora de seu alcance (como, por exemplo, a utilização do imóvel pelo próprio locador ou parente próximo).
Mais dificultada ainda fica a situação do locatário, pois o entendimento jurisprudencial é no sentido de que se presume a boa-fé de quem alega que quer o imóvel para fazer uso próprio retomar o imóvel próprio. Ou seja, terá que se fazer uma prova robusta de que o locador está mentindo ao alegar que vai usar o imóvel. Se, depois de acabado o processo, tal mentira for provado, ficará comprovado crime e o locatário poderá ser indenizado, mas o direito de ter seguido no imóvel já estará perdido, pois, sendo improcedente a ação de renovação, será determinado o despejo no mesmo processo.
Portanto, mesmo que o empresário-locatário tome as providências adequadas, não necessariamente conseguirá seguir no imóvel. Nesses casos poderá ser devida a indenização pelo fundo de comércio, conforme é tratado em outro artigo.